A locação comercial tem uma lógica própria. Eu costumo dizer isso porque, na prática, ela não gira apenas em torno da posse do imóvel. Ela envolve ponto empresarial, fluxo de caixa, estoque, clientela, imagem da marca e continuidade da operação. Quando surge um conflito e se fala em retirada forçada do inquilino, o tema deixa de ser apenas contratual. Passa a afetar o negócio de quem ocupa o espaço e também a rotina da imobiliária que administra a relação.

Na locação comercial, o despejo não atinge só a ocupação do imóvel, mas também a atividade econômica que funciona ali.

Essa é uma das maiores diferenças em relação à locação residencial. Na moradia, o foco costuma estar no direito de uso para habitação. No imóvel usado para comércio, serviço ou atividade empresarial, entram em cena outros fatores. Há investimento em adaptação do espaço, reformas, equipamentos, fachada, publicidade e clientela vinculada ao endereço. Por isso, o conflito tende a ser mais sensível e, muitas vezes, mais litigioso.

Eu já vi casos em que a discussão começou por alguns aluguéis em atraso e terminou com debate sobre benfeitorias, retenção de chaves, danos ao imóvel, compensação de valores, fiador, seguro-fiança e pedido de liminar. Parece simples no começo. Depois, o processo ganha corpo.

No Observatório Jurídico da Locação, esse tipo de caso interessa muito porque traduz bem a distância que às vezes existe entre o texto da lei e a prática da administração imobiliária. A ação de despejo em imóvel comercial exige método. Se a condução for falha, a cobrança atrasa, a retomada não acontece no tempo esperado e a administradora ainda pode ser cobrada por omissões operacionais.

Como a locação comercial difere da residencial

Embora ambas sejam regidas pela Lei do Inquilinato, a locação comercial apresenta traços que mudam a forma como o conflito deve ser tratado. Isso aparece na negociação do contrato, nas garantias, no controle da inadimplência e no modo como o Judiciário enxerga o impacto da desocupação.

O contrato comercial costuma ter maior liberdade negocial, mas isso não elimina as exigências legais nem reduz o risco de litígio.

Na prática, eu observo algumas diferenças que precisam estar claras para imobiliárias e administradoras:

• O imóvel serve à atividade econômica, não à moradia.
• A perda da posse pode gerar interrupção do negócio e alegação de prejuízos amplos.
• O locatário costuma investir mais em adaptações físicas e identidade visual.
• As garantias locatícias são mais negociadas e, muitas vezes, mais complexas.
• Há temas próprios, como ação renovatória, ponto comercial e direito de inerência em certos contextos.

Isso não quer dizer que o locatário comercial esteja imune ao despejo. Não está. Mas quer dizer que o processo costuma exigir prova mais organizada e postura mais cuidadosa do administrador.

Contrato mal gerido vira prova contra quem administra.

Quando o contrato é mal redigido, quando os aditivos não são arquivados, quando os boletos não batem com o valor contratado ou quando não há histórico claro de notificações, o processo perde força. E isso pesa bastante em pedidos de liminar.

Quando o despejo comercial pode acontecer

A saída forçada do locatário empresarial não depende de uma única hipótese. A Lei do Inquilinato prevê várias situações em que o locador pode pedir a retomada judicial do bem. A mais comum é a falta de pagamento, mas ela está longe de ser a única.

O despejo de imóvel comercial pode ser pedido por inadimplência, infração contratual, término do prazo em hipóteses legais e outros fundamentos previstos na Lei do Inquilinato.

Entre os motivos mais frequentes, eu destaco:

• Falta de pagamento de aluguel e encargos.
• Descumprimento de cláusula contratual, como alteração indevida da destinação do imóvel.
• Subocupação ou cessão não autorizada.
• Necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público, quando a permanência do inquilino é incompatível.
• Fim da locação por prazo determinado em contextos legalmente admitidos.
• Falta de apresentação de nova garantia, em casos previstos na legislação.

Na rotina do mercado, a inadimplência continua sendo o principal gatilho. Só que nem toda dívida gera uma retomada rápida. É preciso verificar se o débito está corretamente demonstrado, se os encargos cobrados são exigíveis, se há abatimentos pendentes e se a garantia locatícia ainda está válida. Eu já encontrei processos enfraquecidos porque a planilha misturava aluguel, multa, IPTU, água, rateio e despesas sem qualquer memória de cálculo minimamente clara.

A cobrança mal demonstrada pode comprometer o pedido de despejo por falta de pagamento.

Base legal aplicável

O fundamento central está na Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Ela disciplina a locação urbana e traz as hipóteses de despejo, o rito, os efeitos da purga da mora em certos casos e as condições para liminar. O Código de Processo Civil entra como suporte processual, tratando de citação, prazos, provas, tutela, cumprimento de mandados e recursos.

Eu gosto de separar assim: a Lei do Inquilinato responde ao “por quê” e ao “como” específico da retomada locatícia; o CPC organiza o caminho processual mais amplo.

A Lei do Inquilinato é a norma central da ação de despejo, e o CPC complementa a tramitação judicial.

Em termos práticos, alguns pontos legais merecem atenção redobrada:

• Hipóteses de rescisão e retomada.
• Regras sobre cumulação de pedidos, como despejo com cobrança.
• Possibilidade de liminar para desocupação em prazo curto, nas hipóteses legais.
• Prazo para defesa do locatário.
• Depósito judicial para afastar a rescisão, quando cabível.
• Exigência de caução do locador para certas liminares.

Não basta citar a lei de forma genérica na petição. É preciso encaixar os fatos na hipótese legal correta. Esse detalhe faz diferença. Um fundamento mal escolhido gera impugnação, atraso e, em alguns casos, indeferimento da medida urgente.

Há obrigação de notificar antes?

Essa é uma dúvida comum. E eu vejo muito erro aqui. Nem toda ação de despejo exige notificação prévia da mesma forma. Em alguns casos, a mora decorre do próprio vencimento não pago. Em outros, a comunicação prévia é útil ou até necessária para demonstrar infração contratual, denúncia, constituição em mora ou oportunidade de regularização.

A necessidade de notificação depende do fundamento do despejo e do conteúdo do contrato.

Quando o caso é falta de pagamento, o vencimento da obrigação já mostra a mora. Ainda assim, na prática administrativa, a notificação é muito recomendável. Ela organiza o histórico, mostra boa-fé e ajuda a afastar discussões posteriores sobre surpresa, erro de cobrança ou tentativa de composição ignorada.

Já em hipóteses como infração contratual, cessão irregular, uso diverso do pactuado ou necessidade de desocupação por outras causas, a notificação costuma ganhar peso probatório maior. Eu diria que ela deixa de ser apenas prudência e passa a ser peça de sustentação do caso.

Na experiência que reuni acompanhando esse tipo de disputa, uma notificação bem feita precisa conter:

• Identificação das partes e do imóvel.
• Descrição objetiva do inadimplemento ou da infração.
• Indicação do contrato e da cláusula violada, quando houver.
• Prazo para regularização ou manifestação, se for o caso.
• Forma de envio que permita prova de recebimento.

Se a administradora manda aviso informal por aplicativo, sem confirmação adequada, e depois não consegue provar a comunicação, o caminho fica mais difícil.

Passo a passo da ação de despejo comercial

Quando a via extrajudicial não resolve, entra a ação judicial. Eu vou organizar esse percurso de modo direto, porque é aqui que imobiliárias e administradoras mais precisam de rotina clara.

1. Levantamento documental

Antes de ajuizar qualquer medida, é preciso reunir o conjunto probatório. Sem isso, o processo já nasce fraco.

O primeiro passo do despejo comercial é formar um dossiê documental coerente e atualizado.

Esse material costuma incluir:

• Contrato de locação e aditivos.
• Comprovantes de representação do locador, se houver administradora.
• Planilha de débito com memória de cálculo.
• Boletos, recibos e histórico de pagamentos.
• Notificações enviadas e comprovantes de entrega.
• Documentos da garantia locatícia.
• Laudos de vistoria, se houver discussão sobre conservação ou abandono.

Em vários casos, eu noto que a imobiliária até tem os documentos, mas espalhados em sistemas, e-mails e pastas físicas. O advogado gasta tempo reconstruindo a história. Isso custa prazo e clareza.

2. Definição do fundamento jurídico

O segundo passo é identificar a causa correta do pedido. Inadimplência? Infração contratual? Falta de garantia? Término com hipótese legal de retomada? Essa escolha define o rito argumentativo e afeta a possibilidade de liminar.

Fundamento errado atrasa a retomada e amplia o espaço para defesa do locatário.

3. Pedido de liminar, quando cabível

A Lei do Inquilinato prevê situações em que o juiz pode conceder desocupação liminar, em prazo reduzido, desde que presentes os requisitos legais. Um ponto que gera muita dúvida é a caução.

Em certas hipóteses de liminar no despejo, o locador deve prestar caução para garantir eventual reparação ao locatário.

Essa caução, em regra, equivale a três meses de aluguel nas hipóteses legais clássicas de desocupação liminar. O objetivo é resguardar possível dano caso a medida depois se mostre indevida. Na prática, isso significa que não basta querer rapidez. É preciso ter lastro financeiro e documentação adequada.

Nem toda ação comporta liminar. E nem toda inadimplência terá liminar concedida. O juiz olha o enquadramento legal e a prova produzida logo na largada. Se a dívida está confusa ou se há indícios de controvérsia séria sobre os valores, a medida urgente pode ser negada.

4. Citação e prazo de defesa

Depois do ajuizamento, o locatário é citado para responder. Na ação de despejo por falta de pagamento, pode haver também a possibilidade de evitar a rescisão pela purga da mora, desde que observados os limites legais e processuais aplicáveis ao caso concreto.

O locatário comercial tem direito de defesa e, em certos casos, pode depositar os valores para afastar a rescisão.

Esse ponto exige cuidado técnico. Nem toda situação permite a regularização da mesma maneira. A depender do histórico e da natureza do pedido, o depósito pode ser questionado por insuficiência, intempestividade ou inadequação.

5. Instrução processual

Se não houver solução rápida, o processo segue para produção de prova. Pode envolver documentos, testemunhas e, em casos específicos, perícia. Eu já vi discussão sobre valor cobrado se tornar debate pericial por causa de índice de reajuste, rateio de condomínio e encargos lançados sem base contratual clara.

Quanto mais organizado o contrato e a cobrança, menor tende a ser a necessidade de longa instrução.

6. Sentença e cumprimento

Ao final, o juiz decide sobre a rescisão, a desocupação e, quando cumulada, a cobrança dos débitos. Se houver ordem de desocupação, ela será cumprida nos termos fixados, com prazo e expedição de mandado.

A sentença pode determinar a desocupação e também condenar o locatário ao pagamento dos débitos acumulados.

Mesmo nessa fase, ainda surgem questões práticas: retirada de bens, estado do imóvel, entrega de chaves, conferência de consumo, vistoria de saída e apuração de danos. Não é raro o litígio continuar em torno do que foi deixado no imóvel.

Prazos que costumam gerar dúvida

Quem administra locação comercial sabe que a pergunta “em quanto tempo sai o despejo?” aparece cedo. Eu sempre respondo com cautela. O prazo real depende do fundamento, da existência de liminar, da reação do locatário, da agenda do juízo e da qualidade da prova.

Não existe prazo único para despejo comercial, porque a duração varia conforme a hipótese legal e a resistência processual do locatário.

Em linhas gerais, os tempos mais discutidos envolvem:

• Prazo dado na notificação extrajudicial, quando adotada.
• Prazo judicial para contestação.
• Prazo para desocupação liminar, se deferida.
• Prazo para depósito em hipóteses de purga da mora.
• Prazo para desocupação após sentença ou cumprimento do mandado.

Quando me pedem estimativa, eu prefiro falar em cenários. Um cenário com liminar bem fundamentada e prova limpa pode andar de forma mais rápida. Um cenário com discussão sobre valores, nulidade de notificação, exceção contratual, garantia controversa ou alegação de pagamento parcial tende a se alongar.

Defesa do locatário e pontos sensíveis

O locatário comercial não é mero espectador do processo. Ele pode apresentar defesa técnica, impugnar os valores, discutir encargos, alegar abuso, apontar descumprimento do locador e questionar a própria regularidade da cobrança. Às vezes, ele também sustenta que houve acordo, tolerância anterior ou alteração prática do contrato.

A defesa mais comum no despejo comercial ataca a prova da dívida, a regularidade contratual e a própria base do pedido de rescisão.

Entre os argumentos que mais aparecem, eu destaco:

• Pagamento parcial ou integral não reconhecido.
• Cobrança de encargos sem previsão contratual.
• Erro no reajuste.
• Ausência de abatimento por vícios do imóvel ou acordo verbal.
• Nulidade de notificação.
• Ilegitimidade de quem move a ação por falha de representação.
• Discussão sobre garantia, fiador ou seguro.

É aqui que a administradora muitas vezes entra na linha de fogo. Se foi ela quem emitiu cobrança errada, falhou na guarda documental ou conduziu negociação mal registrada, o locador pode depois alegar prejuízo operacional.

Riscos jurídicos para imobiliárias e administradoras

No Observatório Jurídico da Locação, eu vejo com frequência uma expectativa equivocada: a de que a imobiliária apenas “repassa” a vontade do proprietário. Na prática, a administradora participa da cadeia documental e operacional. E isso pode gerar responsabilidade.

A imobiliária que administra a locação pode sofrer reflexos jurídicos quando falha na cobrança, na documentação ou na condução da desocupação.

Os riscos mais visíveis são estes:

• Perda de tempo processual por documentação incompleta.
• Indeferimento de liminar por prova frágil.
• Questionamento sobre planilhas de débito e encargos.
• Alegação de abuso na cobrança ou na negociação.
• Conflito sobre entrega de chaves e estado do imóvel.
• Pedidos de indenização por condutas precipitadas, como tentativa de retirada informal do locatário.

Eu chamo atenção para um risco que às vezes passa despercebido: acordos improvisados. Um gestor, na tentativa de resolver logo, combina desconto, prazo ou desocupação amigável por mensagem solta. Depois, ninguém formaliza. Quando o combinado falha, cada lado reconstrói a conversa do modo que lhe favorece. O processo fica contaminado por versões.

Sem registro claro, o acordo vira disputa.

Decisões judiciais e tendências práticas

Sem prometer resultado, eu posso dizer que a jurisprudência recente costuma reforçar alguns sinais bem nítidos. Os tribunais, em geral, exigem aderência estrita às hipóteses legais de liminar. Não basta haver inadimplência em tese. É preciso que a situação esteja bem provada e corretamente enquadrada.

Os tribunais tendem a negar medidas urgentes quando a prova da dívida ou do fundamento do despejo é inconsistente.

Outra linha que aparece com frequência é a valorização da documentação objetiva. Contrato assinado, aditivos claros, notificação comprovada, planilha inteligível e registro de pagamentos pesam muito. Quando a administradora junta extratos confusos ou cálculos sem explicação, abre espaço para controvérsia.

Também vejo decisões que rejeitam condutas de autotutela. Troca de fechadura, corte de acesso, retirada de bens ou qualquer forma de pressão fora da via legal podem gerar reação judicial severa.

O locador e a imobiliária não podem substituir o processo judicial por medidas de força na desocupação do imóvel comercial.

Em disputas mais complexas, os tribunais ainda observam com atenção a boa-fé objetiva das partes. Se houve tolerância longa com pagamentos irregulares, renegociação recorrente sem formalização ou aceitação de condutas fora do contrato, isso pode influenciar a leitura do caso. Não elimina a mora. Mas pode enfraquecer o discurso de urgência ou tornar a controvérsia menos linear.

Para quem acompanha as publicações do projeto, vale consultar também materiais relacionados à rotina probatória e contratual em situações práticas de administração locatícia, em conflitos de documentação e cobrança e em casos de devolução e responsabilidade na locação. Eu considero esse repertório útil para conectar a teoria com a rotina da operação.

Falhas de vistoria e documentação

À primeira vista, vistoria parece tema mais ligado à entrada e saída do imóvel do que ao despejo. Mas eu não penso assim. Em muitos processos, a discussão sobre desocupação vem acompanhada de debate sobre danos, abandono, conservação do bem e retenção de valores.

Laudo de vistoria mal feito enfraquece a cobrança de danos e aumenta o conflito após a desocupação.

Se o imóvel comercial foi entregue sem registro técnico confiável, depois fica difícil separar desgaste natural, adaptação autorizada, benfeitoria útil e dano indenizável. O problema cresce quando a retomada é litigiosa. O locatário tende a contestar tudo.

Na minha experiência, os erros mais comuns são:

• Laudo genérico, sem fotos suficientes.
• Ausência de assinatura ou aceite claro das partes.
• Falta de descrição de instalações elétricas, hidráulicas e elementos adaptados ao negócio.
• Inexistência de vistoria intermediária após reformas ou benfeitorias.
• Documentos guardados sem padronização.

Em imóvel comercial, isso pesa mais porque o espaço costuma ser personalizado para a operação. Um restaurante, uma clínica e uma loja de rua alteram o imóvel de modos diferentes. Se a administradora não acompanha essas mudanças, o encerramento se torna um campo de disputa.

Inadimplência e acordos extrajudiciais

Nem toda falta de pagamento precisa virar ação imediata. Mas também não convém transformar a tolerância em rotina sem controle. Eu vejo bons resultados quando a gestão da inadimplência segue critérios objetivos, com régua de cobrança, registro de contato e formalização de qualquer concessão.

Acordo extrajudicial só protege quando deixa claro valores, prazos, consequência do descumprimento e situação da posse do imóvel.

Um bom acordo, no contexto da locação comercial, deve enfrentar pelo menos estes pontos:

• Valor total da dívida discriminado.
• Parcelamento e datas de vencimento.
• Indicação sobre manutenção ou não da locação.
• Previsão de desocupação voluntária, se essa for a solução.
• Cláusula sobre retomada das medidas judiciais em caso de inadimplemento.
• Assinatura válida das partes e prova da concordância.

Quando o acordo existe, mas silencia sobre a permanência no imóvel, pode nascer uma nova controvérsia. O locatário entende que ganhou novo prazo contratual. O locador sustenta que apenas tolerou o parcelamento. Esse ruído é evitável.

Se você costuma acompanhar a produção do projeto, também pode buscar outros materiais pelo acervo de pesquisas do Observatório Jurídico da Locação. Eu acho útil para quem quer comparar cenários da cobrança com temas de vistoria, garantias e entrega de chaves.

Cuidados na elaboração e gestão do contrato

Boa parte do risco do despejo nasce antes da crise. Nasce na minuta contratual e na forma como ela é administrada ao longo do tempo. Eu penso que um contrato comercial não deve ser tratado como simples modelo preenchido. Ele precisa refletir o uso real do imóvel e prever cenários prováveis de conflito.

Contrato comercial bem ajustado reduz disputas sobre inadimplência, encargos, benfeitorias e desocupação.

Alguns pontos merecem atenção especial:

• Descrição precisa da destinação do imóvel.
• Regras claras sobre encargos, tributos e rateios.
• Previsão sobre obras, adaptações e benfeitorias.
• Forma de comunicação entre as partes.
• Cláusulas sobre garantia e sua substituição.
• Critérios de reajuste bem definidos.
• Disciplina sobre entrega de chaves e vistoria final.

Eu também recomendo cuidado com a vida do contrato depois da assinatura. Aditivos, renegociações, descontos temporários e autorizações para obra devem ser formalizados. Não adianta ter boa minuta e depois administrar tudo por exceção informal.

Para quem quiser acompanhar reflexões recorrentes sobre esse tipo de risco operacional, há textos e atualizações publicados por Diego no Observatório Jurídico da Locação, sempre com foco prático para o mercado imobiliário.

Checklist de prevenção para imobiliárias

Eu gosto de fechar esse tema com um checklist. Não como fórmula pronta, mas como instrumento de rotina. Em locação comercial, prevenir conflito costuma ser menos custoso do que remediar processo mal instruído.

Prevenção no despejo comercial começa com contrato claro, cobrança organizada e prova bem guardada.

Antes do litígio, vale verificar se a operação cumpre estes pontos:

• Contrato assinado, completo e com anexos identificados.
• Aditivos arquivados e vinculados ao instrumento principal.
• Garantia locatícia válida e monitorada.
• Laudo de vistoria de entrada com fotos e aceite.
• Registro de benfeitorias e autorizações concedidas.
• Boletos e demonstrativos emitidos de forma padronizada.
• Histórico de pagamentos acessível e auditável.
• Régua de cobrança com marcos e responsáveis definidos.
• Notificações com prova de envio e recebimento.
• Acordos extrajudiciais formalizados por escrito.
• Planejamento prévio para vistoria de saída e entrega de chaves.
• Fluxo interno para envio rápido de documentos ao jurídico.

Depois que o conflito já surgiu, esse outro controle ajuda bastante:

• Conferir se o valor cobrado bate com o contrato e aditivos.
• Separar débitos vencidos de despesas futuras ou estimadas.
• Revisar se houve concessões anteriores que precisam ser explicadas.
• Checar a representação do locador e os poderes da administradora.
• Avaliar se há hipótese legal de liminar e condição de prestar caução.
• Mapear riscos de defesa do locatário antes do ajuizamento.

Conclusão

Quando penso no tema do despejo em imóvel comercial, eu chego sempre ao mesmo ponto: o processo judicial começa muito antes da petição inicial. Ele começa no contrato, passa pela cobrança, depende da qualidade da notificação, exige documentação consistente e termina refletindo a disciplina operacional da imobiliária. Se cada etapa foi tratada com método, o risco cai. Se a gestão foi improvisada, o litígio tende a crescer.

Desocupação comercial bem conduzida depende tanto de base legal quanto de organização prática da locação.

Também vale reforçar um cuidado. Nem toda inadimplência levará a uma retomada rápida, e nem todo locador terá razão em todos os pontos cobrados. O Judiciário costuma olhar com atenção a prova, a boa-fé das partes e o respeito ao procedimento legal. Por isso, eu não vejo espaço para atalhos. Troca de fechadura, pressão informal ou retirada indevida de bens quase sempre agravam o problema.

No Observatório Jurídico da Locação, a proposta é justamente transformar decisões judiciais e regras legais em rotina aplicável para quem vive a administração imobiliária no dia a dia. Se você quer conhecer melhor esse trabalho e entender como nossos conteúdos e serviços podem apoiar a prevenção de conflitos na locação, eu convido você a acompanhar o projeto de perto.

Perguntas frequentes

O que é despejo em imóvel comercial?

Despejo em imóvel comercial é a ação judicial usada para retomar um imóvel urbano destinado a atividade empresarial quando existe causa legal para encerrar a locação.

Em geral, essa medida aparece em casos de falta de pagamento, infração contratual, ausência de garantia em situações previstas em lei ou outras hipóteses da Lei do Inquilinato. Eu costumo destacar que, no ambiente comercial, a desocupação afeta não só a posse, mas também a operação do negócio instalado no local.

Como funciona o processo de despejo comercial?

O processo costuma começar com a reunião dos documentos, definição do fundamento legal e ajuizamento da ação, podendo ou não haver pedido de liminar.

Depois, o locatário é citado para se defender e, em certos casos, pode realizar depósito para afastar a rescisão por falta de pagamento, conforme a situação concreta. Se não houver solução rápida, o processo segue com produção de provas, sentença e eventual cumprimento da ordem de desocupação. Na minha visão, a qualidade do contrato, da cobrança e das notificações influencia muito o ritmo desse caminho.

Quais são os riscos jurídicos do despejo?

Os principais riscos jurídicos estão na prova frágil da dívida, no fundamento legal mal escolhido, em falhas de notificação e em condutas informais de desocupação.

Para imobiliárias e administradoras, há ainda risco de questionamento por cobrança mal feita, documentação incompleta, acordos sem formalização e problemas na vistoria ou na entrega de chaves. Eu vejo com frequência litígios se ampliarem porque a gestão operacional não acompanhou o rigor que o tema pede.

Quanto custa entrar com ação de despejo?

O custo da ação de despejo varia conforme custas judiciais, honorários advocatícios, valor da causa e eventual necessidade de caução para pedido liminar.

Também podem existir despesas com diligências, cópias, cálculos, perícia e atos de cumprimento da ordem judicial. Não há um valor único aplicável a todos os casos. Eu sempre recomendo que a administradora levante, antes do ajuizamento, o custo total provável e compare isso com a estratégia negocial e a situação da dívida.

Quais os direitos do locatário comercial no despejo?

O locatário comercial tem direito ao contraditório, à ampla defesa, à discussão dos valores cobrados e ao devido processo legal.

A depender do caso, pode contestar a planilha, alegar pagamento, discutir encargos, questionar a notificação e, nas hipóteses legais, efetuar depósito para afastar a rescisão por falta de pagamento. Também tem direito a que a desocupação ocorra pela via judicial regular, sem medidas de força praticadas pelo locador ou pela administradora.