A ação de despejo é, sem dúvida, um dos institutos jurídicos mais sensíveis e relevantes na rotina de imobiliárias, administradoras e profissionais do mercado imobiliário. Nos bastidores, decisões judiciais sobre a retomada do imóvel, inadimplência e conflitos na devolução têm impacto direto na experiência dos clientes e na credibilidade de toda a cadeia. Como editor do Observatório Jurídico da Locação, sempre busco traduzir as nuances desses processos, aproximando teoria e prática, e acredito que entender profundamente cada etapa do procedimento é indispensável para prevenir falhas, evitar prejuízos e manter a confiança de locadores, locatários e parceiros.

O que é a ação de despejo no contexto da locação?

Em meu cotidiano no Observatório Jurídico da Locação, percebo que existe certa confusão sobre o conceito e a função desse instrumento legal. A ação de despejo é uma medida judicial utilizada pelo proprietário ou legítimo possuidor de um imóvel para retomar a posse, sempre que o locatário descumpre disposições contratuais ou legais, impedindo a devolução voluntária do bem. Seu procedimento está previsto principalmente na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula as relações locatícias urbanas no Brasil.

Vale destacar que esse tipo de ação não se resume à inadimplência. Diversas hipóteses autorizam o pedido de desocupação judicial, refletindo mudanças sociais e econômicas do mercado de locação.

Retomar o imóvel exige atenção redobrada aos detalhes jurídicos e práticos.

No Observatório Jurídico da Locação, frequentemente oriento que os fundamentos da medida estão nos princípios de equilíbrio contratual, boa-fé e proteção ao direito de propriedade, equilibrando os interesses das partes envolvidas.

Principais fundamentos legais e hipóteses de cabimento

A Lei do Inquilinato, em seus artigos 5º a 9º, 23, 59 e seguintes, disciplina as hipóteses e o procedimento para retomada do imóvel pelas vias judiciais. Dentre as situações que autorizam o ajuizamento, destaco:

• Inadimplência de aluguel e encargos: quando há atraso superior a 15 dias (art. 9º, III, da Lei 8.245/91), sendo essa a motivação mais recorrente.
• Fim do prazo do contrato por tempo determinado sem desocupação voluntária: especialmente após notificação prévia nos prazos legais.
• Necessidade do imóvel pelo proprietário, seu cônjuge ou ascendente/descendente: com comprovação do uso pessoal.
• Descumprimento de cláusulas contratuais: como sublocação não autorizada, alteração do destino do imóvel ou danos comprovados.
• Extinção do contrato em regime de locação comercial: por diversas motivações, inclusive pela retomada para uso próprio do ponto.

Conforme estudo sobre aumento recente da inadimplência no setor imobiliário residencial e comercial, a elevação de atrasos nos contratos acende sinal de alerta para gestores e administradores sobre a necessidade de atenção redobrada na condução das relações locatícias.

Outros motivos menos frequentes podem ensejar o despejo, como demolição para realização de obras estruturais que aumentem o valor do imóvel alugado.

Motivos mais comuns para ajuizamento

No cenário jurídico-prático, destaco quatros causas que aparecem de forma recorrente no Observatório Jurídico da Locação:

1. Inadimplência do locatário
2. É, sem dúvida, o fator de maior incidência. Estudos recentes mostram que contratos residenciais até R$ 1.000 registraram inadimplência de 5,79% em junho de 2025, enquanto o segmento comercial na mesma faixa ultrapassou 7,48%, e imóveis de alto padrão acima de R$13.000 chegaram a 6,54% (dados de junho de 2025).
3. Descumprimento de cláusulas e obrigações contratuais
4. Não se restringe ao atraso de pagamentos: ocorre também em caso de modificações não permitidas, não realização de reparos obrigatórios, ou uso do imóvel diverso do pactuado.
5. Devolução não realizada na data acordada
6. A retenção do imóvel após o fim do contrato, mesmo sem inadimplência, exige medida judicial para garantir o direito do legítimo possuidor.
7. Retomada para uso próprio ou por necessidade familiar
8. Deve ser comprovada e respeitar formalidades, especialmente em contratos por prazo determinado.

Para mim, o dado mais preocupante é a evolução da inadimplência: os percentuais passaram de 3,59% para 3,76% em poucos meses entre junho e agosto de 2025, aumentando o risco de ajuizamento de ações de retomada e conflitos judiciais. Administrar essa realidade demanda preparo, treinamento e atualização constante – exatamente o que busco fomentar junto aos leitores do Observatório Jurídico da Locação.

Passo a passo prático: como é o procedimento?

Nesse ponto, gosto de esquematizar com clareza para facilitar a aplicação na rotina da imobiliária. O procedimento judicial de retomada do imóvel segue etapas bem definidas.

1. Identificação e tentativa de solução extrajudicial
2. Antes de acionar o Judiciário, recomendo tentar resolução amigável, promovendo diálogo com o inquilino e registrando todas as tentativas de contato. Isso demonstra boa-fé e pode evitar futuras alegações de abuso.
3. Envio da notificação extrajudicial
4. A notificação extrajudicial comunicando a intenção de retomada é exigida ou fortemente recomendada em várias situações. Recomendo envio por meio que gere comprovação, como carta registrada com aviso de recebimento (AR) ou notificação por cartório. Este documento serve de prova para eventual litígio.
5. Separação dos documentos essenciais
6. Organize contrato de locação, laudos de vistoria, comprovantes de pagamentos e da notificação. A ausência de documentos pode enfraquecer a ação ou atrasar a tramitação.
7. Ajuizamento da ação de despejo
8. O ajuizamento ocorre na vara cível competente, instruído com os documentos reunidos. Em casos de falta de pagamento, pode-se requerer liminar para desocupação em 15 dias, desde que apresentada caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, §1º, da Lei 8.245/91).
9. Citação e defesa do locatário
10. O locatário será citado para pagar o débito, contestar a ação ou desocupar voluntariamente. Geralmente os prazos são de 15 dias para defesa.
11. Sentença e cumprimento
12. Após a instrução, o juiz decide: havendo condenação, expede-se mandado de desocupação, normalmente com novo prazo para entrega amigável. Não havendo, o caso é arquivado.
13. Execução do despejo
14. Caso ainda persista a resistência à devolução, oficial de justiça promoverá a desocupação forçada, sempre com acompanhamento e possibilidade de uso de força policial, se necessário.

Para alguns casos, existe possibilidade de acordo durante o trâmite, suspendendo a execução mediante pagamento dos débitos ou acordo para saída negociada.

Documentos essenciais para a ação e seus cuidados

Em minha experiência, a maioria dos erros cometidos nesse tipo de processo decorre da ausência de documentos ou de informações desatualizadas. Por isso, recomendo atenção máxima aos seguintes itens:

• Contrato de locação atualizado, assinado por todas as partes;
• Laudo de vistoria de entrada e, se possível, de saída;
• Comprovantes de inadimplência ou de outros descumprimentos contratuais;
• Notificação prévia encaminhada ao inquilino;
• Procuração (caso haja advogado ou representante);
• Documentos pessoais do locador e locatário.

Esses documentos são a base da segurança jurídica do processo, permitindo ao juiz verificar cada alegação feita. Um dossiê bem montado pela imobiliária eleva exponencialmente as chances de êxito e previne atrasos e questionamentos posteriores.

Prazos: quanto tempo pode levar todo o processo?

Os prazos variam bastante conforme a região, volume de processos do Judiciário local e particularidades do contrato. Porém, conforme orientação do Observatório Jurídico da Locação, o trâmite completo da ação – desde o ajuizamento até a entrega efetiva do imóvel – geralmente leva entre 3 e 12 meses, dependendo do grau de resistência do locatário e recursos apresentados.

Cuanto maior a organização documental, mais rápida tende a ser a solução.

Destaco que em hipóteses de inadimplência, há possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias, encurtando consideravelmente a espera para a retomada do imóvel. Ainda assim, é fundamental contar com o acompanhamento jurídico especializado, principalmente em situações de conflito acentuado ou risco social relevante.

A atuação preventiva da imobiliária é o maior trunfo

No Observatório Jurídico da Locação, foquei diversos conteúdos no tema da gestão de contratos e prevenção de litígios. Imobiliárias e administradoras são agentes essenciais para reduzir riscos de ações judiciais e evitar desgastes tanto para clientes locadores quanto para inquilinos.

Essa prevenção passa por rotinas bem desenhadas, comunicação transparente, controle rigoroso de documentos e mediação eficiente diante de problemas. É nessa seara que se ganha agilidade e evita surpresas negativas que tantas vezes corroem o resultado operacional da empresa.

Em artigo publicado no Observatório Jurídico da Locação sobre vistoria de saída, exemplifiquei casos em que a ausência do laudo dificultou a cobrança de reparos necessários e atrasou a retomada do imóvel. Um bom controle, aliado à orientação jurídica adequada, minimiza drasticamente riscos e desgastes com ações judiciais.

Riscos e armadilhas mais comuns para imobiliárias

Na experiência que venho acompanhando nos tribunais e nas discussões dentro do Observatório Jurídico da Locação, listei alguns dos principais riscos que as imobiliárias enfrentam ao lidar com pedidos de desocupação forçada:

• Perda de prazos processuais: atrasos ou não observância dos prazos legais podem levar à extinção da ação ou exigência de nova notificação, aumentando o tempo de vacância e o prejuízo ao locador;
• Falhas na notificação extrajudicial: envio equivocado, ausência de comprovação ou comunicação irregular inviabilizam ou retardam o processo;
• Falta de documentos fundamentais: dificulta tanto o ingresso quanto a instrução durante a tramitação;
• Condutas que violam o direito do locatário: como troca de fechaduras ou retirada de pertences sem autorização legal, podendo gerar condenação em danos morais e materiais;
• Comunicação ineficaz com as partes: falta de transparência pode ampliar conflitos e expor a imobiliária a ações judiciais por má gestão ou descumprimento de deveres contratuais.

Em debates recentes, notei discussões sobre o impacto social das ações de despejo: até agosto de 2025, mais de 2 milhões de pessoas foram afetadas por processos judiciais de retomada no Brasil, com destaque para grandes centros urbanos e a região Centro-Oeste, onde Goiás teve 41,6 mil despejados no período.

A atuação das imobiliárias deve se pautar pela clareza, empatia e respeito à lei, evitando práticas que possam gerar demandas por danos morais ou rescisões contratuais litigiosas.

No perfil do autor no Observatório Jurídico da Locação, compartilho experiências reais que reforçam a relevância de processos bem desenhados e da escolha responsável dos parceiros que assessoram as imobiliárias.

Limites da atuação da imobiliária e quando buscar assessoria jurídica especializada

Um ponto prático fundamental é entender até onde a imobiliária ou a administradora pode ir sem incorrer em exercício ilegal da advocacia ou assumir responsabilidades indevidas. De modo geral, as atribuições concentram-se na documentação, intermediação de notificações, gestão de contratos e mediação de conflitos. O ajuizamento do processo, assessoria em audiência judicial e elaboração de petições técnicas devem ser conduzidos por advogado regularmente inscrito na OAB.

• Evite atuar como advogado, exceto se for profissional habilitado;
• Comunique riscos e recomendações ao locador, sem prometer resultados judiciais;
• Não interfira diretamente na posse, exceto por autorização judicial expressa;
• Oriente corretamente sobre os riscos de autodefesa (fechaduras, retirada de bens) – são situações que só cabem mediante ordem judicial;
• Encaminhe para advogados parceiros ou de confiança questões técnicas e dúvidas sobre o andamento processual.

Quando o caso fugir à rotina administrativa ou envolver discussões jurídicas complexas, como alegações de abuso, pedido de revisão contratual ou recursos judiciais, é hora de buscar suporte profissional.

Checklist prático: prevenção e boas práticas para imobiliárias

Resumindo os aprendizados do Observatório Jurídico da Locação e minha vivência prática, listo um checklist que uso e recomendo para prevenção e condução das ações judiciais de retomada:

• Mantenha contratos assinados, atualizados e com cláusulas claras sobre prazos, deveres e possibilidades de inspeção;
• Realize vistorias completas na entrada e saída do imóvel, integrando laudos ao dossiê;
• Comunique o locatário formalmente sobre qualquer irregularidade, preferencialmente de forma escrita e com confirmação de recebimento;
• Documente todos os contatos e negociações, inclusive tentativas de acordo extrajudicial;
• Evite assumir posturas coercitivas; opte pela mediação e nunca pelo uso da força sem ordem do juiz;
• Preste contas regulares ao locador, informando o andamento das tratativas;
• Repasse ao advogado toda a documentação necessária à propositura da ação;
• Acompanhe de perto a tramitação do processo, mantendo as partes informadas sobre eventuais prazos e riscos;
• Esteja atento a decisões jurisprudenciais recentes e a possíveis mudanças na legislação ou nos entendimentos do Judiciário;
• Registre toda a sequência em sistema seguro (digital preferencialmente), permitindo auditoria futura se necessário;
• Faça reuniões periódicas de atualização com a equipe para revisar protocolos e identificar pontos de melhoria.

Esses cuidados, mesmo que pareçam simples, têm impacto direto nos resultados e na reputação das imobiliárias e gestores de locação.

Em determinado momento, por uma falha na organização dos laudos, acompanhei o caso de um proprietário que ficou mais de nove meses aguardando a desocupação, pois a falta do registro correto da entrada do imóvel tornou a ação discutível judicialmente. Desde então, sempre reforço a necessidade da documentação formalizada e atualizada para evitar surpresas desagradáveis.

Como a jurisprudência influencia a rotina da locação?

Estar atento às decisões judiciais de despejo é obrigação de todo gestor imobiliário que quer evitar riscos e custos desnecessários. Nos últimos anos, o Judiciário tem buscado estabelecer equilíbrio entre o direito do proprietário e a proteção ao locatário. Em algumas situações, juízes negam concessão automática de liminares, considerando vulnerabilidade social, quantidade de dependentes, ou ainda, recomendam a composição de acordo. Casos comentados no Observatório Jurídico da Locação ilustram, inclusive, discussões sobre danos materiais, danos morais e bloqueio de caução, exigindo preparo especial para a equipe da administradora.

Áreas urbanas mais afetadas, como São Paulo e Goiás, viram o Judiciário adaptar práticas, priorizando mediação e, ocasionalmente, prorrogando prazos de desocupação, como revela a matéria que registra mais de 2 milhões de pessoas impactadas por disputas e ordens judiciais de despejo nos últimos anos.

Assim, imobiliárias devem acompanhar a jurisprudência, mantendo-se atualizadas quanto a entendimentos mais recentes e à forma de fundamentação das decisões, reduzindo sustos com sentenças inesperadas – objetivo que busco reforçar diariamente no Observatório Jurídico da Locação.

Alternativas à ação judicial: acordos e negociação

Muitos profissionais esquecem, mas ainda acredito que o acordo extrajudicial é sempre o melhor caminho, quando viável. Conversas francas, propostas realistas e flexibilidade podem solucionar impasses sem desgaste judicial, poupando tempo e recursos para ambas as partes. Artigos do Observatório Jurídico da Locação sobre rescisão contratual e devolução amigável mostram que, quando há interesse mútuo e acompanhamento técnico, soluções podem ser rápidas e menos traumáticas.

O incentivo à mediação e aos Cejuscs (Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania) já tem se consolidado, inclusive como política pública, visando desafogar o Judiciário e atender à crescente demanda causada pelo aumento do número de contratos e pelos impactos da pandemia no mercado de imóveis.

Dicas finais para enfrentar os desafios do despejo com serenidade

Para quem atua na linha de frente da gestão imobiliária, reúno alguns conselhos práticos que sempre carrego comigo:

• Valide todos os contratos antes da assinatura, esclarecendo as responsabilidades das partes;
• Capacite constantemente a equipe de locação sobre questões jurídicas mais frequentes;
• Invista em sistemas de gestão documental digital, garantindo controle, segurança e rapidez no acesso às informações;
• Estabeleça parcerias confiáveis para assessoria jurídica e contábil, antecipando riscos;
• Valorize o diálogo, a empatia e a busca por solução consensual;
• Monitore indicadores do mercado para ajustar políticas de cobrança e critérios de análise de risco – como a queda recente da inadimplência para 5,8% no aluguel residencial em dezembro de 2025;
• Mantenha-se atualizado acompanhando blogs, notícias e jurisprudência especializada, como o próprio Observatório Jurídico da Locação.

No fim das contas, as incertezas jamais desaparecerão por completo, mas processos bem desenhados, equipes preparadas e atualização contínua reduzem drasticamente o impacto das disputas judiciais e ajudam a consolidar ambientes mais justos e equilibrados para todos.

Conclusão

Enfrentar um processo de retomada de imóvel por meios judiciais exige preparo técnico, organização documental, respeito aos limites legais e postura focada na prevenção. Para a imobiliária, o maior risco está na desatenção aos detalhes, nas promessas excessivas e na ausência de registros claros, capazes de embasar e acelerar a solução de conflitos.

O papel de quem está à frente da administração locatícia é, antes de tudo, atuar de forma preventiva, informada e ética, promovendo segurança e previsibilidade nas relações entre proprietários, inquilinos e parceiros. Para isso, recursos como monitoramento da jurisprudência, criação de processos internos robustos e busca por atualização constante são aliados valiosos no dia a dia da gestão.

Continue acompanhando os conteúdos do Observatório Jurídico da Locação, conheça nossa missão de esclarecer decisões judiciais, orientar na prevenção de litígios e fortalecer a operação das imobiliárias. Sua atuação pode ser mais tranquila, eficiente e segura com o apoio de nosso time.

Perguntas frequentes

O que é uma ação de despejo?

É o procedimento judicial adotado pelo proprietário ou legítimo possuidor de um imóvel visando recuperar a posse, quando o locatário se recusa a devolver o bem ao término do contrato ou após descumprir obrigações contratuais e legais. Pode ser fundamentada em inadimplência, descumprimento contratual, necessidade do imóvel por seus proprietários ou devolução não realizada voluntariamente.

Quais os riscos para a imobiliária?

Entre os riscos mais comuns estão: a perda de prazos, falhas no envio da notificação, ausência de documentos comprobatórios, comunicação deficitária com as partes, e eventual responsabilização por práticas abusivas ou danos morais causados ao locatário. Há ainda o risco de comprometer a reputação da empresa diante de clientes e do mercado. Por isso, investir em processos internos bem definidos e contar com suporte especializado faz toda diferença.

Como funciona o processo de despejo?

Funciona em etapas: tentativa de resolução extrajudicial, envio de notificação, separação dos documentos, ajuizamento da ação, citação do locatário, apresentação de defesa, sentença e, se necessário, execução da ordem de desocupação. Algumas situações permitem decisão liminar provisória, acelerando a retirada caso estejam presentes todos os requisitos legais.

Quantos dias demora para desocupar?

Depende do motivo, da tramitação no Judiciário e do comportamento do inquilino. Em caso de liminar por inadimplência, o prazo pode ser de 15 dias para desocupação voluntária após decisão judicial. Mas o processo completo pode levar de 3 a 12 meses, conforme grau de resistência, recursos interpostos e volume da vara cível competente.

Quando o inquilino pode ser despejado?

O inquilino pode ser obrigado a sair sempre que descumprir obrigações contratuais, deixar de pagar aluguéis e encargos, não devolver o imóvel ao fim do contrato ou quando houver necessidade comprovada do imóvel pelo locador. Sempre é necessário seguir as etapas legais previstas na Lei do Inquilinato, garantindo o contraditório e o amplo direito de defesa ao locatário.